探索土地信托新模式 土地流轉(zhuǎn)信托提速
來(lái)源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2014-04-17
4月15日，媒體報(bào)道北京首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托的具體運(yùn)作方式，顯示這宗由北京國(guó)際信托運(yùn)作的、針對(duì)北京市密云縣穆家峪鎮(zhèn)水漳村1700畝土地的信托計(jì)劃，與此前中信信托的農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托，有較大的差異。
去年10月，中信信托的國(guó)內(nèi)首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃在安徽宿州落地，涉及當(dāng)?shù)?400畝土地。操作方式大致是農(nóng)村土地從農(nóng)民手中收集集中起來(lái)，委托給專門(mén)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民則根據(jù)其放入信托計(jì)劃的土地所占份額，獲得固定地租+經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。
而此次北京首宗土地流轉(zhuǎn)信托，則是農(nóng)民將土地集中裝入信托公司，信托公司又將土地委托給入股農(nóng)民組成的一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)合作社，由該合作社對(duì)土地進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。信托公司向合作社發(fā)放1800萬(wàn)元，并同時(shí)每年收回一部分土地租賃費(fèi)用，以及合作社的利潤(rùn)分紅。
北京的此次土地流轉(zhuǎn)信托，實(shí)質(zhì)上，是土地依然又流回到農(nóng)民手中，相當(dāng)于是以一定的成本，申請(qǐng)到1800萬(wàn)元的信托。
“集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)的最大差異，就在于財(cái)產(chǎn)權(quán)，國(guó)有土地雖然個(gè)人或單位也沒(méi)有所有權(quán)，但是其使用權(quán)可以用于抵押、擔(dān)保、，但是集體土地卻沒(méi)有。這也是我們?cè)趯?shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題?！睒s邦瑞明總經(jīng)理陳民對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，在過(guò)去的幾年，各地在做區(qū)域開(kāi)發(fā)的時(shí)候，農(nóng)業(yè)已經(jīng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越緊密的結(jié)合在一起，而集體土地沒(méi)有金融層面的權(quán)利，也給區(qū)域開(kāi)發(fā)帶來(lái)很多問(wèn)題。
陳民認(rèn)為，信托的模式解決了集體土地的金融權(quán)利問(wèn)題以后，將有力的促進(jìn)這一領(lǐng)域的模式創(chuàng)新。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，顯然是一個(gè)更有活力、更合理的方向。不過(guò)，在這個(gè)過(guò)程中，信托機(jī)構(gòu)的胃口，正在真實(shí)的顯現(xiàn)出來(lái)。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，除推出密云的這一農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托外，北京國(guó)際信托此前已經(jīng)成立了兩個(gè)信托，分別位于江蘇省無(wú)錫市、江蘇省句容市，涉及土地面積分別是158畝、9928.46畝，加上密云的1700畝，總流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)達(dá)到1.18萬(wàn)畝。
而作為始作俑者的中信信托，更是個(gè)大胃王。從去年10月第一單至今半年的時(shí)間，中信信托馬不停蹄在全國(guó)各地簽署土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)中信信托網(wǎng)站公布的信息，中信信托目前已經(jīng)與安徽宿州、山東青州、貴州開(kāi)陽(yáng)、安徽馬鞍山、湖北黃岡、河南濟(jì)源六地簽訂了土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作計(jì)劃，擬定納入流轉(zhuǎn)計(jì)劃的土地面積分別是5400畝、1850畝、1000畝、2.66萬(wàn)畝、15萬(wàn)畝、2萬(wàn)畝，共計(jì)20.485萬(wàn)畝。
第一單信托的運(yùn)營(yíng)情況如何，能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，這些都還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，但信托公司已經(jīng)等不及了。
一位地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，農(nóng)村土地信托計(jì)劃，能產(chǎn)生多大的效益還要看運(yùn)營(yíng)的情況，而且這個(gè)過(guò)程太細(xì)太瑣碎?！拔磥?lái)征地拆遷時(shí)，信托公司還可以扮演"拆遷中介"的角色，去進(jìn)行整體拆遷的談判?！边@位負(fù)責(zé)人表示，這也是未來(lái)信托公司獲利的一種途徑。
“目前我們已經(jīng)流轉(zhuǎn)30萬(wàn)畝土地，等未來(lái)規(guī)模達(dá)到如200萬(wàn)畝時(shí)，就會(huì)形成巨大的集中采購(gòu)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)?！?nbsp;中信信托董事長(zhǎng)蒲堅(jiān)認(rèn)為，將碎片的土地通過(guò)資本聯(lián)結(jié)起來(lái)其實(shí)就是一種新型互聯(lián)網(wǎng)，可以同時(shí)將流轉(zhuǎn)土地、生產(chǎn)資料的提供商、市場(chǎng)需求商等集成整合在一個(gè)平臺(tái)之上。
而中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤此前更是向媒體將中信信托的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)自比電商界的淘寶，“就像2004年、2005年馬云做淘寶的時(shí)候，業(yè)內(nèi)普遍也覺(jué)得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)建立起的平臺(tái)，當(dāng)其規(guī)模達(dá)到相當(dāng)水平的時(shí)候，其上面承載的資源和價(jià)值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的金融機(jī)會(huì)將是巨大的。”
信托公司的具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是否能實(shí)現(xiàn)尚不確定，但其大舉進(jìn)軍農(nóng)地流通領(lǐng)域的勢(shì)頭兇猛，據(jù)了解，中信信托接下來(lái)的布局將還包括吉林、湖北、四川、新疆、內(nèi)蒙古等，百瑞信托、中糧信托等多家信托公司也在籌備進(jìn)入此領(lǐng)域。
來(lái)源于：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 胡芳潔
去年10月，中信信托的國(guó)內(nèi)首宗農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃在安徽宿州落地，涉及當(dāng)?shù)?400畝土地。操作方式大致是農(nóng)村土地從農(nóng)民手中收集集中起來(lái)，委托給專門(mén)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民則根據(jù)其放入信托計(jì)劃的土地所占份額，獲得固定地租+經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。
而此次北京首宗土地流轉(zhuǎn)信托，則是農(nóng)民將土地集中裝入信托公司，信托公司又將土地委托給入股農(nóng)民組成的一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)合作社，由該合作社對(duì)土地進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。信托公司向合作社發(fā)放1800萬(wàn)元，并同時(shí)每年收回一部分土地租賃費(fèi)用，以及合作社的利潤(rùn)分紅。
北京的此次土地流轉(zhuǎn)信托，實(shí)質(zhì)上，是土地依然又流回到農(nóng)民手中，相當(dāng)于是以一定的成本，申請(qǐng)到1800萬(wàn)元的信托。
“集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)的最大差異，就在于財(cái)產(chǎn)權(quán)，國(guó)有土地雖然個(gè)人或單位也沒(méi)有所有權(quán)，但是其使用權(quán)可以用于抵押、擔(dān)保、，但是集體土地卻沒(méi)有。這也是我們?cè)趯?shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題?！睒s邦瑞明總經(jīng)理陳民對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，在過(guò)去的幾年，各地在做區(qū)域開(kāi)發(fā)的時(shí)候，農(nóng)業(yè)已經(jīng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越緊密的結(jié)合在一起，而集體土地沒(méi)有金融層面的權(quán)利，也給區(qū)域開(kāi)發(fā)帶來(lái)很多問(wèn)題。
陳民認(rèn)為，信托的模式解決了集體土地的金融權(quán)利問(wèn)題以后，將有力的促進(jìn)這一領(lǐng)域的模式創(chuàng)新。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，顯然是一個(gè)更有活力、更合理的方向。不過(guò)，在這個(gè)過(guò)程中，信托機(jī)構(gòu)的胃口，正在真實(shí)的顯現(xiàn)出來(lái)。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，除推出密云的這一農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托外，北京國(guó)際信托此前已經(jīng)成立了兩個(gè)信托，分別位于江蘇省無(wú)錫市、江蘇省句容市，涉及土地面積分別是158畝、9928.46畝，加上密云的1700畝，總流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)達(dá)到1.18萬(wàn)畝。
而作為始作俑者的中信信托，更是個(gè)大胃王。從去年10月第一單至今半年的時(shí)間，中信信托馬不停蹄在全國(guó)各地簽署土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)中信信托網(wǎng)站公布的信息，中信信托目前已經(jīng)與安徽宿州、山東青州、貴州開(kāi)陽(yáng)、安徽馬鞍山、湖北黃岡、河南濟(jì)源六地簽訂了土地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略合作計(jì)劃，擬定納入流轉(zhuǎn)計(jì)劃的土地面積分別是5400畝、1850畝、1000畝、2.66萬(wàn)畝、15萬(wàn)畝、2萬(wàn)畝，共計(jì)20.485萬(wàn)畝。
第一單信托的運(yùn)營(yíng)情況如何，能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，這些都還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，但信托公司已經(jīng)等不及了。
一位地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，農(nóng)村土地信托計(jì)劃，能產(chǎn)生多大的效益還要看運(yùn)營(yíng)的情況，而且這個(gè)過(guò)程太細(xì)太瑣碎?！拔磥?lái)征地拆遷時(shí)，信托公司還可以扮演"拆遷中介"的角色，去進(jìn)行整體拆遷的談判?！边@位負(fù)責(zé)人表示，這也是未來(lái)信托公司獲利的一種途徑。
“目前我們已經(jīng)流轉(zhuǎn)30萬(wàn)畝土地，等未來(lái)規(guī)模達(dá)到如200萬(wàn)畝時(shí)，就會(huì)形成巨大的集中采購(gòu)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)?！?nbsp;中信信托董事長(zhǎng)蒲堅(jiān)認(rèn)為，將碎片的土地通過(guò)資本聯(lián)結(jié)起來(lái)其實(shí)就是一種新型互聯(lián)網(wǎng)，可以同時(shí)將流轉(zhuǎn)土地、生產(chǎn)資料的提供商、市場(chǎng)需求商等集成整合在一個(gè)平臺(tái)之上。
而中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤此前更是向媒體將中信信托的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)自比電商界的淘寶，“就像2004年、2005年馬云做淘寶的時(shí)候，業(yè)內(nèi)普遍也覺(jué)得這是純粹的服務(wù)性質(zhì)的事情，但是用土地的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)建立起的平臺(tái)，當(dāng)其規(guī)模達(dá)到相當(dāng)水平的時(shí)候，其上面承載的資源和價(jià)值，以及在這基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的金融機(jī)會(huì)將是巨大的。”
信托公司的具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是否能實(shí)現(xiàn)尚不確定，但其大舉進(jìn)軍農(nóng)地流通領(lǐng)域的勢(shì)頭兇猛，據(jù)了解，中信信托接下來(lái)的布局將還包括吉林、湖北、四川、新疆、內(nèi)蒙古等，百瑞信托、中糧信托等多家信托公司也在籌備進(jìn)入此領(lǐng)域。
來(lái)源于：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 胡芳潔
(xief摘自經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng))